01
評(píng)估開發(fā)價(jià)值
怎么樣確定鄉(xiāng)村項(xiàng)目值不值得開發(fā)？
清查開發(fā)條件
鄉(xiāng)村現(xiàn)有土地、房屋、產(chǎn)業(yè)、自然人文等資源和所在區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等內(nèi)外部基本條件，決定了項(xiàng)目地開發(fā)的核心導(dǎo)向。
鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)條件首先要清查6大方向
1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)
產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：現(xiàn)有核心產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)→是否具有產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化、延伸勢(shì)能及產(chǎn)業(yè)融合基礎(chǔ)
生產(chǎn)要素：商品、勞務(wù)、資本、信息、人才等資源狀況→是否具備推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)升級(jí)的發(fā)展活力
泛參與者：村民、鄉(xiāng)賢、村集體、合作社、開發(fā)商、地方及上級(jí)政府等參與主體發(fā)展訴求→是否能夠充分調(diào)動(dòng)各參與者能動(dòng)性
2、土地資源基礎(chǔ)
總體面積：項(xiàng)目地塊總面積決定了項(xiàng)目體量→是否具備合適的發(fā)展規(guī)模
建設(shè)用地：商業(yè)及餐飲、旅館等商業(yè)設(shè)施用地，娛樂、康體等設(shè)施娛樂康體設(shè)施用地，度假村用地等旅游用地及其他相關(guān)建設(shè)用地→是否能夠保障投資大平衡
農(nóng)業(yè)用地：耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地→是否具有優(yōu)渥的土地資源，核心產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)是否能夠向規(guī)?；?、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)融合化提質(zhì)升級(jí)
其他可做休閑農(nóng)業(yè)用地的土地：如農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地、四荒地等→是否能夠最大化利用項(xiàng)目地資源實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展
（注：以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。）
3、區(qū)位交通基礎(chǔ)
大區(qū)位：地理區(qū)位、所處經(jīng)濟(jì)圈、比鄰的客源市場(chǎng)等基本狀況→是否具有優(yōu)勢(shì)距離、資源、市場(chǎng)基礎(chǔ)
大交通：鐵路、公路、民航等交通資源→是否具備商貿(mào)物流條件及旅游可進(jìn)入性
小交通：村鎮(zhèn)內(nèi)部路網(wǎng)、道路硬化情況等→是否具備優(yōu)良發(fā)展基本，是否需要升級(jí)
4、泛旅游業(yè)資源
自然資源：地質(zhì)、地貌、水文、動(dòng)植物、生態(tài)等資源→是否具有良好生態(tài)基礎(chǔ)及資源特色。
文化資源：遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產(chǎn)類景觀，建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現(xiàn)代人文吸引物，民俗、節(jié)慶、手工藝等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等資源，歷史故事、傳說等文化脈絡(luò)→是否具備地域性、獨(dú)特性、傳承性等可挖掘、演繹的價(jià)值。
建筑風(fēng)貌：建筑形態(tài)、風(fēng)格、材料、色彩、高度、密度及項(xiàng)目地村落原有空間肌理的適配度等特點(diǎn)→是否是風(fēng)貌突出、特色鮮明的傳統(tǒng)風(fēng)格，是否具有一定的完整性，是否具有改造價(jià)值。
接待設(shè)施：停車場(chǎng)、酒店、飯店、公共廁所、醫(yī)療救護(hù)設(shè)施等基礎(chǔ)旅游接待設(shè)施→是否充沛、衛(wèi)生、安全，是否滿足一定程度的接待檔次。
5、農(nóng)業(yè)影響因素
自然條件：氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件→ 是否滿足當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有農(nóng)業(yè)發(fā)展，是否需要調(diào)整，是否有新增領(lǐng)域可能
社會(huì)經(jīng)濟(jì)：市場(chǎng)需求、交通、國(guó)家政策、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、工業(yè)基礎(chǔ)、勞動(dòng)力、地價(jià)水平→ 是否有利于地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)
6、鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施：現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)田水利建設(shè)、用材林生產(chǎn)基礎(chǔ)和防護(hù)林建設(shè)、農(nóng)業(yè)教育、科研、技術(shù)推廣和氣象基礎(chǔ)設(shè)施等→是否充足完備，是否能夠推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化，是否需要加大投入
農(nóng)村生活基礎(chǔ)設(shè)施：飲水安全、農(nóng)村沼氣、農(nóng)村道路、農(nóng)村電力等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)→是否能夠滿足居民生活基本需要，是否需要加大投入
社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施：農(nóng)村教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療、體育等設(shè)施→是否建設(shè)齊備，是否品質(zhì)過硬，是否滿足改善農(nóng)民生活條件的要求，是否有利于促進(jìn)農(nóng)村生活軟環(huán)境的發(fā)展，是否需要加大投入
評(píng)估開發(fā)價(jià)值
鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)有4大基礎(chǔ)判斷標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)可以衡量項(xiàng)目地的開發(fā)價(jià)值，是否更具發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
標(biāo)準(zhǔn)一 是否具備特色產(chǎn)業(yè)及發(fā)展優(yōu)勢(shì)
鄉(xiāng)村項(xiàng)目打造的成功關(guān)鍵在于能夠創(chuàng)造長(zhǎng)足、健康的經(jīng)濟(jì)效益，因而具備一定特色產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn)，或具備優(yōu)良的資源、管理、環(huán)境、人才、文化、技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)的村鎮(zhèn)，更加具備發(fā)力基礎(chǔ)，能夠相對(duì)容易地通過產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，形成具有本地區(qū)特色及核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)集群。
標(biāo)準(zhǔn)二 是否具備閑置土地及房屋資源
通常來看，“空心村"或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發(fā)條件，因?yàn)殚e置的農(nóng)宅、土地等資源更容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將大大減少項(xiàng)目前期的工作難度。
而未來鄉(xiāng)村項(xiàng)目的成功打造，將既有利于避免閑置資源的浪費(fèi)，又能使得偏僻、廢置、無人居住的村落煥發(fā)新生。
標(biāo)準(zhǔn)三 是否具備有利的區(qū)位交通條件
不論是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒔Y(jié)構(gòu)化升級(jí)調(diào)整，還是農(nóng)旅融合，都需要項(xiàng)目地具有優(yōu)良的區(qū)位和交通條件，好的區(qū)位和交通代表了好的市場(chǎng)對(duì)接性和通達(dá)性，不僅有利于農(nóng)副產(chǎn)品的貿(mào)易與流通，還有利于旅游市場(chǎng)的開拓與穩(wěn)定發(fā)展。
標(biāo)準(zhǔn)四 是否具備優(yōu)良生態(tài)及村落風(fēng)貌
鄉(xiāng)村項(xiàng)目打造需要“三生空間優(yōu)美”，三生即生產(chǎn)、生活、生態(tài)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、鄉(xiāng)土風(fēng)味濃郁、建筑風(fēng)貌獨(dú)特的村落，具備天然的、原生態(tài)的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息、村落格局和建筑風(fēng)格，能夠稱為項(xiàng)目“三生空間"打造的重要載體。
02
研判開發(fā)思路
鄉(xiāng)村項(xiàng)目適合怎么樣開發(fā)
設(shè)定發(fā)展目標(biāo)
設(shè)立明確目標(biāo)定位對(duì)鄉(xiāng)村項(xiàng)目非常的重要。
可以根據(jù)資源、開發(fā)綜合條件、開發(fā)價(jià)值判斷設(shè)計(jì)合理的總體戰(zhàn)略定位，通盤考量特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展、鄉(xiāng)村社會(huì)生活提質(zhì)升級(jí)、鄉(xiāng)村文化傳承與自信樹立，理性確定最大而又最科學(xué)的發(fā)展野心。
選擇開發(fā)方向
鄉(xiāng)村項(xiàng)目6大開發(fā)備選方向
1、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)式
適用村鎮(zhèn)：以分布在東部沿海等經(jīng)濟(jì)相對(duì)興旺地區(qū)、具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)村為主，此類鄉(xiāng)村具有較好的特色產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且產(chǎn)業(yè)化程度較高。
規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)每一個(gè)鄉(xiāng)村的縣體特征，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為依托，完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加速產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，若區(qū)域確有打造旅游吸引力的基礎(chǔ)，也可以選擇導(dǎo)入旅游業(yè)，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。
可做項(xiàng)目∶三產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地及其它產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，即包括經(jīng)濟(jì)林及設(shè)施農(nóng)業(yè)種植、畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖等種植養(yǎng)殖基地項(xiàng)目，儲(chǔ)藏保鮮、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等流通設(shè)施項(xiàng)目。
2、生態(tài)農(nóng)業(yè)式
